3 mois de retard, 6 mois de retard… les problèmes de loyers impayés se font de plus en plus sentir auprès des propriétaires. À cet effet, qu’ils soient volontaires ou involontaires, prolongés ou temporaires, ils doivent rapidement faire réagir ces derniers. Normalement, dès le premier impayé, le propriétaire doit déjà commencer par prendre ses précautions, au risque de se retrouver avec une lourde créance. Cependant, pour entrer en possession de son argent, il existe une démarche spécifique à suivre. Retrouvez-la dans cet article.
La résolution à l’amiable
La résolution à l’amiable est la première action à mener pour la récupération de son loyer. En effet, le retard de paiement du locataire peut être dû à un problème indépendant de sa volonté. Ainsi, en se montrant compréhensif, le propriétaire aura des chances d’aboutir à une solution acceptable avec son locataire. Pour ce faire, il doit proposer une rencontre :
- Par téléphone ;
- Par courrier ;
- Ou par mail.
Une fois qu’ils se rencontrent, le règlement des impayés de loyer peut être envisagé de plusieurs façons. La plus courante est l’étalement de la dette, selon un plan avec lequel le locataire et le bailleur sont en accord. Cette solution permet aux locataires qui disposent d’une aide de la CAF de continuer à recevoir leurs allocations.
Une autre solution à l’amiable inclut l’accompagnement du locataire par rapport à la gestion de son budget. Mais ce n’est pas tout. Vous avez aussi une réduction temporaire de loyer, l’abandon d’une partie de la créance, etc. Tout dépend de la conversation entre les différentes parties. Retrouvez plus de détails sur https://www.tabordet-avocat.com/guide-loyer-impaye/.
La procédure de recouvrement
Lorsque les deux parties ne trouvent pas un terrain d’entente lors de la résolution amiable, alors la procédure de recouvrement intervient. À cet effet, le propriétaire bailleur envoie un rappel de paiement au locataire. Si au bout de 15 jours ce dernier n’y donne pas de suite, le propriétaire envoie une lettre de mise en demeure, en recommandé, avec accusé de réception.
Dans le même temps, il informe le garant du locataire de la situation. Ayant signé un acte de cautionnement solidaire, il peut être sollicité à tout moment, même lorsqu’aucune poursuite officielle n’a été engagée.
Dans le meilleur des cas, le locataire réagit et règle toute sa dette, ce qui permet de mettre fin à la procédure. S’il ne réagit toujours pas, le propriétaire envoie une demande de paiement à sa caution, par voie de lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucune de ces démarches ne porte ses fruits, il peut alors engager une procédure juridique.
La procédure juridique
La procédure judiciaire comprend deux parties, en fonction de l’évolution de la situation. Il s’agit de :
Le commandement de payer
Le commandement de payer peut être envoyé par voie d’huissier, notamment s’il précède une procédure de saisie. Il impose au locataire le règlement des arriérés de loyer et de charges sous deux mois. Au bout de ces deux mois intervient la résiliation du bail. En effet, vous devez savoir que la plupart des baux de location incluent une clause résolutoire. Cette dernière permet au propriétaire bailleur d’établir automatiquement la résiliation du bail en cas de non-paiement de loyer. Lorsque le locataire reçoit le commandement de payer, il peut :
- S’acquitter de la dette, afin de mettre fin à la procédure ;
- S’acquitter d’une partie, ce qui n’impacte aucunement la procédure en cours ;
- Requérir des délais de paiement auprès du juge ;
- Ne pas réagir.
La demande de saisie
La demande de saisie intervient lorsque le locataire ne réagit pas suite au commandement de payer. En effet, le propriétaire bailleur est en droit de demander un blocage des comptes bancaires ou des biens du locataire non payeur lors de la procédure. Pour cela, il doit faire une demande de saisie conservatoire auprès d’un huissier de justice.
Dès lors que cela intervient, le locataire n’est plus en mesure de jouir de ses biens et de son argent. Il devra attendre que le juge prenne une décision le concernant. Cependant, il peut arriver que le locataire ne dispose pas de moyens financiers permettant de régler sa dette. Ainsi, le juge convertira la saisie conservatoire en saisie de vente. Les biens du locataire seront vendus et les comptes bloqués seront utilisés pour rembourser les loyers impayés.
Le propriétaire dispose de 3 ans pour recouvrer sa dette auprès de son locataire. À compter de la saisie conservatoire, il adresse un commandement de payer à ce dernier. À défaut de régler sa dette, il peut engager la saisie-vente. Cette dernière est mise en œuvre uniquement si le commandement de payer n’a pas abouti au règlement des loyers impayés. Si malgré tout, la situation n’est toujours pas réglée vient l’assignation du locataire au tribunal d’Instance. À ce niveau, il reviendra au juge du tribunal de prendre les décisions qu’il faut.